Уссурийский городской округ
официальный сайт администрации Уссурийского городского округа
Интернет-приемная

Изменения в земельное законодательство

Основные изменения в земельное законодательство, вступившие в силу с 01 марта 2015 года

 

1. Изменено  понятие земельного участка. Ранее земельный участок – вещь, границы которого определены  в соответствии с федеральными законами», то есть с момента постановки на кадастровый учет и в необходимых случаях, с момента государственной регистрации прав, сегодня – с момента установления границ, позволяющих отделить его от других, то есть определить. Как следствие будут признаваться земельными участками образованные актами, с момента вступления их в силу.

2. Введено понятие «схема расположения земельного участка, на кадастровом плане территории».  Такая схема готовится пользователем земельного участка, либо в установленных случаях, иными заинтересованными лицами и направляется для утверждения органом местного самоуправления, который может отказать в утверждении только по формальным основаниям, установленными ст.1110. По существу, легализовано участие заинтересованных лиц в самостоятельной подготовке планировочных  документов. По общему правилу схема готовится в форме электронного документа. На основании утвержденной схемы принимается акт об образовании границ новых земельных участков.

3. ЗК РФ начал признавать сервитут в качестве самостоятельного права.

4. Основным правом на земельный участок для строительства признана аренда (ст.391 п.2). Предоставление земельных участков в собственность, разрешенное использование которых предполагает строительство, осуществляется только в установленных случаях только с аукциона.

Арендатор осуществляет пользование земельным участком в соответствии с договором аренды. Внесение изменений в договор аренды, заключенный на торгах возможно только в части изменения участка при его разделе или объединении. Изменение разрешенного использования в течение срока аренды не допускается.

Срок аренды устанавливается в соответствии с требованиями ЗК РФ, при этом, при заключении договора аренды без торгов срок устанавливается по выбору арендатора в пределах предельных сроков п.12 ст.398.

5. При продаже земельного участка без торгов его цена определяется публичным собственником, который уполномочен распоряжаться земельным участком в  соответствии с ст.394, то есть для муниципальных земель - органами местного самоуправления.

6. Проведение торгов в форме конкурсов не предполагается.

7. Торги по аренде проводятся только в форме аукциона.

8. Расширены случаи предоставления в собственность земельного участка безвозмездно. Расширен перечень случаев предоставления  на этом праве земельных участков гражданам. В частности, такие категории граждан могут устанавливаться законами субъекта (ст.395 п.7).

9. Для размещение объектов коммунального назначения (водо-, газо-, нефтеснабжения, связи и др. по списку, объектов федерального, регионального и местного значения земельные участки предоставляются в аренду без торгов(ст.396).

10. Уполномоченный орган вправе потребовать принудительного заключения договора аренды с собственником зданий или сооружений, при наличии у него исключительного права (ст.3920). При этом такой договор заключается на условиях, установленных органом власти. Можно сделать вывод, что в этом случае аренда утратила основные признаки гражданско-правового договора.

11. Собственник объекта незавершенного строительством может быть принудительно лишен права на этот объект, путем его продажи с торгов, при прекращении действия договора аренды, если это не многоквартирный дом, строительство которого осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. При этом с  новым собственником должен быть заключен договор аренды на новый срок.

12. Договор аренды, заключенный на торгах, не может быть изменен в части его предмета. В частности не допускается изменение вида использования земельного участка (ст.398 п.17). При этом прямо такого запрета на иные изменения в законе не содержится. Это вытекает из существа условий, на которых предоставляется участок. При этом необходимо учитывать, что само изменение вида разрешенного использования не запрещено. Последствия такого изменения не ясны. По видимому необходимо исходить из того, что арендатор имеет право пользоваться таким участком в  соответствии с условиями, определенными договором до истечения его срока.

13. Закон обязывает писать заявления о прекращении ПБП, одновременно с приобретением земельного участка в собственность или аренду.

14. Сервитут. Земельным кодексом установлены новые сервитуты – для размещения знаков, для проведения изыскательских работ и работ, связанных с пользованием недрами.

15. Перераспределение земельных участков. Собственники земельных участков, предоставленных для ИЖС, садоводства, ЛПХ, дачного строительства при условии, что общая площадь участка не превысит норматива. Увеличение площади осуществляется за плату, в порядке, устанавливаемом собственником.

16. Введено новое понятие – пользование земельным участком на основании разрешения без его предоставления в аренду или оформления сервитута. Такое пользование возможно, в том числе и для размещения временных объектов, в том числе торговых.

17. Введено новое понятие – предварительное согласование предоставления земельного участка. Предварительное согласования предоставления земельного участка является основанием для его предоставления без проведения торгов. В этом случае  все затраты по его формированию и государственной регистрации публичной собственности несет заявитель.

18. Собственники незавершенки, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2015 года вправе однократно требовать заключения договора аренды земельного участка на три года для завершения строительства. Такое требование может заявляться однократно любым из собственников (то есть при продаже объекта новый собственник не сможет требовать предоставления участка, если он уже предоставлялся).

19. Проекты границ земельных участков устанавливаются проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, подготовленной заявителем и утверждаемой на срок 2 года. В последнем случае при подготовке проекта межевания в соответствии с Градостроительным кодексом границы земельных участков должны соответствовать границам в соответствии с действующими схемами.

20. Решения о предоставлении земельных участков по процедуре предварительного согласования месторасположения, принятие до 1 марта 2015 года, реализуются до 1 марта 2018 года. В отношении таких земельных участков не допускается принятие  решений об их реализации с торгов в течение трех  лет с  даты принятия решения.

21. Если до момента вступления в силу настоящего закона приняты решения о предоставлении земельных участков или проведении торгов, то предоставление таких участков осуществляется лицами их принявшими по процедуре, установленной ранее действовавшей редакцией ЗК РФ.

22. До установления Правительством РФ сроков действия договоров аренды для строительства срок договора устанавливается арендодателем, при этом он не может быть менее 5 лет.

23. В  соответствии с п.4 ст.2 Закона о введении в действие ЗК РФ полномочия между органами государственной власти и местного самоуправления могут перераспределяться в соответствии с требованиями 131-ФЗ.

24. Законодатель предусмотрел такую возможность, как предоставление земельного участка посредством проведения аукциона по инициативе заинтересованных в приобретении такого земельного участка граждан или юридических лиц.

Новой редакцией Земельного кодекса предусмотрены очень важные моменты. А именно:

внесение сведений о победителях аукционов по предоставлению земельного участка, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона;

возможность заключения договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, а также с единственным принявшим участие в аукционе, что ранее было предусмотрено только для аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства.